2021 IMMOBILIEN IN MÜNCHEN NUR NOCH PROVISIONSFREI?

Das neue Maklergesetz ab 23.12.2020

Nicht nur Corona ver?ndert Deutschland, sondern auch neu ausgegebene Gesetze f?r Immobilien, die 2021 in Kraft treten. Insbesondere am Immobilienmarkt gibt es, zumindest f?r einzelne Bundesl?nder, gravierende ?nderungen in Bezug auf Erwerbskosten (provisionsfrei) beim Immobilienkauf sowie Immobilienverkauf.

IMMOBILIEN – NEUES MAKLERGESETZ

Ab 23.12.2020 tritt das neue Maklergesetz in Kraft, welches teilweise den Immobilienmarkt wandeln wird. Das Maklergesetz ist eine Ableitung des Bestellerprinzips welches bereits 2015 eingef?hrt wurde. Es ist zwar nicht ganz so konkret ausgelegt, deckt jedoch nur teilweise die Belange ab. Dennoch erm?glicht diese ?nderung weitere ?nderungen auf dem Immobilienmarkt.

Seit 2015 k?nnen wir aus den Daten und Konsequenzen sch?pfen, die durch die Einf?hrung des Bestellerprinzips einhergegangen sind. In Expertenkreisen wird davon ausgegangen, dass ?hnliche Fallbeispiele mit dem neuen Gesetz eintreten werden.

Welche Auswirkungen haben nun diese Gesetze?

IMMOBILIEN / WOHNUNGEN WERDEN PROVISIONSFREI ANGEBOTEN – M?NCHEN

Wie wir bereits seit 2015 erfahren und bemerkt haben, wurden nach der Einf?hrung des Gesetzes vermehrt private Eigent?mer t?tig und haben die Vermietung in die eigene Hand genommen.

Tipp: Das Bestellerprinzip aus 2015 war nur auf die Vermietung begrenzt. Das neue Maklergesetz richtet sich prim?r an den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie.

In den Folgejahren nach 2015 konnten wir sehr gut erkennen, dass die Auftr?ge f?r Immobilienmakler r?ckl?ufig waren. Es galt und gilt weiterhin: “Wer anschafft, zahlt auch!”. Bei Vermietung wird ?blicherweise eine Courtage von zwei Kaltmieten f?llig. In Ballungsgebieten wie M?nchen, Frankfurt, Stuttgart etc. kann dies bereits mehrere tausend Euro bedeuten, die zu Lasten des Verk?ufers gehen.

Der Trugschluss hierbei ist, dass sowohl bei Verkauf als auch Vermietung Expertise und fachkundiges Wissen gefragt ist. Immobilienwirtschaft ist weiterhin ein komplexes Thema und Bedarf lokale Marktkenntnisse. Nur ein Bruchteil davon wird Publik gemacht oder in Medien erw?hnt. Folgen durch den Mangel an Zuwanderung machen sich selbst in M?nchen bemerkbar. Deshalb wird es mit Sicherheit Eigent?mer geben, die den Immobilienverkauf (z.B. Wohnung) auf eigene Faust unternehmen werden. Da hier keine Maklert?tigkeiten in Anspruch genommen werden, erfolgt der Verkauf provisionsfrei – meist von Privat, was die letzten Jahre doch eher die Ausnahme war. Ein vermeintlicher Vorteil ergibt sich f?r die K?uferklientel, jedoch bleibt die fachkundige Expertise und Beratung, die Bestandteil der Leistung des Immobilienmaklers ist, auf der Strecke.

MAKLERGESETZ: FOLGEN F?R DEN IMMOBILIENMARKT M?NCHEN

M?nchen ist eine Metropole und bietet ?berwiegend Wohnungen anstatt Einfamilienh?user. Denn das neue Gesetzt gilt prim?r f?r Eigentumswohnungen und Einfamilienh?user. Ausgenommen hiervon sind Mehrfamilienh?user. F?r MFH bleibt das alte Gesetz erhalten und beh?lt seine G?ltigkeit. Bei Eigentumswohnungen wird nicht unterschieden zwischen Selbstnutzung oder Kapitalanlage.

Wir gehen davon aus, dass wir in M?nchen ebenso mehr private Verk?ufer in 2021 auf dem Markt erleben werden, um sich die Courtage von mehreren tausend Euro gegen?ber einem Immobilienexperten zu sparen. Auch hier sollte man nicht am falschen Ende sparen.

Die Politik m?chte damit den Markt attraktiver f?r K?ufer gestalten, d.h. die Gesamtkosten f?r den Immobilienkauf sollten somit reduziert werden. Es stellt sich nat?rlich die Frage, ob die Teilung der Courtage (z.B. 1,5%) wirklich zu so einem starken Effekt f?hren wird. Wer sich eine Wohnung in M?nchen f?r 500.000EUR leisten kann, wird nicht an den 1,5% (~ 7.500EUR) scheitern. Zumal der gr??te Teil durch Fremdkapital gehebelt wird (lesen Sie dazu unseren Immobilienblogbeitrag: Leverage – Beleihungsstufen von Immobilien). Die Einsparung bzw. Ausgaben macht den Kohl nicht fett. Zumal Maklerkosten bei der Steuererkl?rung geltend gemacht werden k?nnen. Ein weiterer Aspekt ist hier, dass gewerbliche K?ufer ebenso von dem Gesetz ausgenommen sind.

WAS SIND DIE FOLGEN?

Wir werden vermehrt private Verk?ufer auf dem Immobilienmarkt sehen, die die Vermarktung Ihrer Wohnung bzw. Einfamilienhaus selbst in die Hand nehmen
Es wird ein Preiskampf entstehen zwischen den Maklern untereinander. Gegebenenfalls sogar eine Trennung zwischen guten und schlechten Maklern, sowie sog “Gelegenheitsmaklern”.
Durch den erh?hten Wettbewerb wird die Maklercourtage neu definiert, um die Lasten f?r den jeweiligen Eigent?mer geringer zu halten. Preise werden steigen, da die “Mehrkosten” f?r den Eigent?mer einfach auf den Verkaufspreis aufgeschlagen werden. Die vermeintliche Ersparnis hierbei f?llt sogar doppelt ins Gewicht. Der Kaufpreis ist h?her und nicht abschreibungspflichtig. Durch den erh?hten Kaufpreis m?ssen mehr Erwerbsnebenkosten gezahlt werden (z.B. Notar, Grunderwerbsteuer), da diese Kosten prozentual vom Kaufpreis abh?ngen. “Wir verkaufen Ihre Immobilien provisionsfrei” wird es in der H?ufigkeit so nicht mehr geben.

WEITERHIN GIBT ES FOLGENDE MODELLE:

Verk?ufer vereinbart eine Innenprovision mit dem jeweiligen Immobilienmakler und tr?gt die Courtage selbst
Eine Teilung der Courtage zwischen Verk?ufer und K?ufer. Wobei die “Teilung” besagt, dass der K?ufer und Verk?ufer gleichviel Courtage leisten m?ssen.
Der K?ufer tr?gt die alleinige Courtage – Au?enprovision

FAZIT – 2021 IMMOBILIEN / WOHNUNGEN IN M?NCHEN NUR NOCH PROVISIONSFREI?

Es bleibt spannend wie sehr der Immobilienmarkt in M?nchen durchger?ttelt wird. Wie bei jeder ?nderung gibt es Vor -und Nachteile und dadurch neue Herausforderungen. Mit dem Gesetz einhergehend werden sich Immobilienmakler umstellen und sich mehr anstrengen m?ssen als bisher.

Ihr Team – HARINALI

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